コラム

【実は縁の下の力持ち!】不動産投資では火災保険に必ず入ろう

 

不動産投資を始めるとき、決めないといけないことが多くあります。その一つが「火災保険」。火災保険は不動産投資におけるリスクを軽減し、安定した賃貸経営を行うためには欠かせません。しかし、火災保険選びは物件や金融機関選びと比べると軽視されやすく、よくわからないまま、銀行や不動産会社から提示されたプランなどに加入しているケースも少なくありません。

 

今回は、不動産投資においてなぜ火災保険が必要なのか、注意したい選び方のポイントを解説します。
まず、火災保険に加入する必要がある理由は次のようなものがあります。

 
①融資を受けるため
 
 金融機関から融資を受けて投資用不動産を購入するには、購入する物件を対象とする火災保険への加入が条件となり、加入しないと原則融資を受けることができません。
 これは金融機関が回収不能となるリスクを回避する目的からですが、たとえ災害等により滅失まで至らなかったとしても、建物が被害を受ければ復旧に時間がかかり、その間の賃料収入が滞るリスクが高まります。このようなリスクを軽減できることが火災保険の重要な役割です。
 
②損失を限定し収支を安定させる
 
 不動産投資のリスクには、空室・家賃滞納・金利変動・流動性・修繕費用の他、完全に防ぐことが難しく、発生すると復旧に多額の費用がかかる災害・事故リスクがあります。
 火災保険は、保険料を支払うことで、こうした出費を保険会社に肩代わりしてもらい、損失を保険料の範囲に限定することで賃貸経営において最も大切なことの一つである、「収支の安定」を目的としています。
 
そんな縁の下の力持ちである火災保険。次のポイントを押さえて選びましょう。
 
①特約で補償範囲を広くカバー
 
 保険とは、「めったに発生しないが発生すると被害の大きい」リスクを、保険料を払って保険会社に転嫁し、リスクを保険料の範囲に限定するものです。しかし、不動産投資の火災保険では、「被害は小さいが頻繁に発生する」リスクも少なくありません。賃貸経営において、事故が起きるたびに持ち出しで修繕を行っていては出費を予測できず、収支が安定しません。なるべく網羅的にリスクをカバーできるようにしておくことが安心です。具体的には、火災保険のいわゆる特約のうち、家賃収入特約(*)・家主費用特約(*)を基本の補償にプラスしておく等の対策が有効です。
 
②水災補償の必要性
 
 マンション等の2階以上、高台にある、河川が近くにない1棟物件など、浸水する可能性が低い場合はともかく、現代ではハザードマップで浸水想定指定がないエリアであっても、想定外のゲリラ豪雨などでマンホールから水があふれ浸水するケースや、大雨で土砂崩れが発生するケースもあり、必ずしも安全とは言い切れません。負担の大きい水災分の補償を、コストを重視して安易に外さず、「水災一時金」を検討するなど、総合的な視点から何かしらの水災の備えをすることをおすすめします。
 
注意したいのが、時間が経てば当然に想定される経年劣化や故障による損害は火災保険では補償されない点。建物や設備は、定期的なメンテナンスをしていても、必ず修繕・交換が必要となるタイミングがやってきます。賃貸経営においてはこれらの費用は火災保険とは別に、計画的に準備しておくことも大切です。

 
(ご参照)※各保険会社によって名称・補償内容は異なります。
*家賃収入特約:物件が火災その他の建物被害を受けて修理や清掃などをする間に失われる家賃を補償。
*家主費用特約:室内での死亡事故等により空室が発生した場合の家賃損失を補償。

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